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物业税拟征消息引发热议 究竟影响楼市几何?

2019-07-13 13:06


  2010年新年伊始,受政策调控风险的释放,地产股成为两市中表现最差的板块。1月5日,前期饱受密集调控之苦的房地产板块,再度因物业税开征传闻而一片低迷,当日地产指数下跌2.76%,居板块指数跌幅榜首。虽然这只是一个普通的交易日,但它反映的不仅仅是股市的波动,物业税作为打击炒房的利器再一次令股市震荡。物业税在时隔半年之后,在决策层提出遏制房价过快上涨之时,又一次被舆论推到了风口浪尖。

  正方:物业税开征将有利于平抑房价

  元旦的喜庆刚过,楼市就进入了迷茫期,物业税拟开征的消息一出,引发了各方的广泛关注。物业税的开征不管是对开发商还是投资者来说,都意味着新成本的增加,21世纪不动产福州区域总经理助理肖少锋在接受记者采访时介绍,物业税的开征能够使整个房产市场处于良性循环,刺激房源的释放。而对于购买房产用来投资而非自用的炒房者,开征物业税无疑是个梦魇。持房成本大增后,他们必将“被迫”出售存量房,一旦供需平衡被打破,那房价将更趋于真实,市场泡沫也会自然消退。

  物业税开征的心理意义其实更大于实际意义,它的重点在于,国家释放了一个将通过税收调节房价、打击投机的信号,影响到开发商对后市的看法。中国房地产研究会副会长顾云昌在接受采访时认为,物业税的开征将对平抑房价、遏制房地产过度投机发挥积极作用。他表示,物业税对供求关系将产生明显的影响,有利于遏制房地产过度投机行为。当市场购买需求受到这一信号影响而产生抑制时,市场交易量便可能有所减缓。而最终结果,便是开发商不得不跟随市场变化调整定价策略。开征物业税对房地产市场更直接的影响则体现在对投机炒房的遏制。

  反方:无助降低房价,可能推动房价上涨

  物业税的征收毫无疑问是政府调控楼市的一种手段,从理论上来看,物业税的征收对降低房价有一定的作用,但长远来看并不轻松。物业税的开征主要是防止捂盘,即便开征,税收成本肯定会低于实际房价上涨所带来的收益,因此,能否打击捂盘,实际效果不会太明显。点石房地产策划有限公司总经理林圆认为,征收物业税,将迫使一部分人放弃恶意炒房,减少非刚性需求,使房价逐步回归理性,影响虽然会有,但应该不会像人们预期的那么大,毕竟市场的供求关系才是决定房价的主要因素。

  对物业税持否定态度的还有北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任董藩,他以新万言书的形式公开进行批判。在万言书中,董藩认为,开征物业税不能抑制房价,理由是影响房地产市场走势的根本因素是供求关系,开征物业税很难给市场供求基本面带来重大影响,解决高房价问题在根本上还需从市场供需入手,改善供求关系。此外作为中国房地产界最具影响力的独立评论家牛刀,也在个人博客上坦言,开征物业税不但不是遏制房价的利器,反而有可能成为房价的助推器,物业税只是一种调控工具而已。开发成本只是商品房定价考虑的因素之一。当市场供不应求时,开发商极有可能避开成本定价,直接根据需求调整价格。对于“不差钱”的人,即使开征物业税,物业税的最终结局会转嫁到租户身上,而租金的上涨同时也会让新房价格上涨。

  综述:短期影响有限,长期利于楼市稳定

  当前呼吁开征物业税,面对的是房价不断高涨、居民购房负担日益加重局面的情绪反映。此前市场普遍预期行业调控将是一个渐进、温和的过程,但现实是如此密集的调控,显然超出了市场预期。不过,物业税究竟对中国房地产市场走势会产生什么影响,关键还是取决于投资性购房比例有多大。这类置业群体不以满足自己或家人居住需要为前提,而是以获取投资回报为购房目的。“未来几年投资性购房比重的变化将直接关系到物业税开征的成败。21世纪不动产福州区域总经理助理肖少锋表示,从近日所接触的购房群体来看,高端项目似乎没有影响,因为这类大型景观豪宅社区,所拥有的通常是稀缺的景观资源,目标客群是经济实力较强的层峰人士。

  从这几年的地产发展来看,市场调控政策虽然能够在短时间内扼住市场的脖子,但后来的反弹是更猛烈,2007年的市场调控政策,导致2008年成交量暴跌,但是,暂时的打压并没有真正解决房地产的问题,反而导致2009年房地产市场的暴涨。肖少锋表示不管是物业税还是提高首付的比例,包括增加一些手续方面的费用,对于投资者来说,都是有限的影响,从目前的情况来看,大部分投资者对房地产长期还是看好的,而且改善需求也很强。总之,只要投资者认为仍有利可,照例会进行投资。福州地产专家刘福泉指出,物业税的开征将增大投资成本,对调节住房资源起到优化的作用,但无论影响如何,从长期来看,各类针对楼市调控政策的出台都是为了让房地产市场健康有序的发展。

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